Records
運用記録
保有している物件の実績を集計した記録です。数字はすべて実データにもとづきます。
築36年の木造は4年で償却が終わる。売却はその4ヶ月後だった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
木造の法定耐用年数は22年。購入時点で築約36年だったので、中古取得時の耐用年数は22年×20%の4年になる。2022年1月に取得したので建物簿価がほぼゼロになるのは2026年1月頃で、実際に売ったのは2026年5月だった。
- 中古取得時の耐用年数
- 4年
- 建物簿価がほぼゼロになる時期
- 2026年1月頃
- 譲渡益の法人税等（概算）
- 約375万円
設備はまとめて壊れない。順番に壊れる。10ヶ月で221,700円が出ていった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
エアコン、シーリングライト、換気扇、またエアコン。築39年の物件では設備が一度にではなく順番に壊れる。実データのある10ヶ月で交換費は221,700円。同じ期間の手残りは142,937円しかない。
- 10ヶ月の設備交換費
- 221,700円
- 同期間の実績CF
- +142,937円
- 交換したエアコン
- 2台
土地と建物の内訳が分からないまま売る段になった。按分が10ポイント違うと税額が128万円動く
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
3,900万円で買った物件の、土地と建物それぞれの取得価額を確認していなかった。売却試算では土地7割・建物3割と仮定して法人税等を約375万円と概算したが、あくまで仮定だ。按分が10ポイント動くだけで税額は128万円変わる。
- 取得価額の土地・建物内訳
- 未確認
- 按分10ポイントあたりの税額
- 1,287,000円
- 仮定にもとづく税額の概算
- 約375万円
6戸のうち2戸が抜けた。賃料収入は満室の75.6%まで落ちた
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
満室で月316,000円だった賃料収入が、2025年4月には239,000円になった。満室比75.6%、月77,000円の減。返済と経費は同額のまま出ていく。しかも翌月は退去清算が入って収入合計が417,393円に跳ね、月次の数字だけ見ると空室が見えなくなる。
- 満室比
- 75.6%
- 月の減収
- −77,000円
- 1戸あたり平均賃料
- 約52,700円
4年4ヶ月で金利は3回動いた。変動で借りるとはこういうことだった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
当初3.900%で借りて、最後に払ったのは3.400%だった。あいだに4.050%と3.150%を経ている。4年4ヶ月で金利は判明しているだけで3回動き、うち2回は自分の意思と関係なく動いた。借り換えで下げた0.90%のうち0.25%は1年で戻っている。
- 金利が動いた回数
- 4年4ヶ月で3回
- 当初と最後の金利
- 3.900% → 3.400%
- 借り換えの下げ幅と戻り
- −0.90% / +0.25%
受水槽と浄化槽がついていた。法律で決まっている点検だけで年7.7万円が出ていく
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
浄化槽の法定検査9,000円、貯水槽の清掃点検46,200円、浄化槽の保守点検22,000円。3件で77,200円が、入居者がいてもいなくても同額で出ていく。さらに受水槽と外灯の電気が年11.1万円。年間の手残り146万円のうち12.9%が、設備がついていることだけで消えている。
- 法定点検3件の合計
- 77,200円
- 受水槽・外灯の電気（年）
- 111,529円
- 年間手残りに占める割合
- 12.9%
3,900万円の物件を買うのに、諸費用が237万円かかった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
物件価格の6.1%が諸費用として消えた。表面利回りは物件価格で計算するので、この237万円はどの利回りにも表れない。買った瞬間に、実質利回りは計算より下がっている。
- 諸費用の合計
- 2,370,869円
- 物件価格に対する比率
- 6.1%
- 決済時に用意した現金
- 6,843,568円
築39年の木造アパートを4年持って売った。税後1.5倍だが、物件自体は8%しか上がっていない
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
3,900万で買って4,200万で売った。自己資金885万に対して税後の利益は464万で、倍率にすると約1.5倍。景気のいい数字に見えるが、物件そのものは8%しか値上がりしていない。倍率を膨らませたのはレバレッジだ。
- 原資産の値上がり
- +8%
- 税後総利益
- 約464万円
- 税前IRR
- 15.4%
自分のローン金利を即答できなかった。確定するまでに資料が3枚いった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
借入金利を聞かれて「4%台」と答え、次に「3.9%」と言い直し、最終的に精算書を見たら4.05%だった。4年持っていた物件の、いちばん基本的な数字が記憶で確定できなかった。
- 金利の確定に要した資料
- 3枚
- PLが存在しない期間
- 31ヶ月
- 概算のままだった費用
- 19,614円のズレ
管理費は賃料の2.9%。それでも管理会社への支払いは月2万では済まなかった
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
定率の管理報酬は月8千円台で、相場より安い。ただし清掃と設備点検が別に乗る。支出が月1.7万円で済む月と、6.9万円かかる月があった。運営費を「毎月いくら」で置くと外れる。
- 定率の管理報酬
- 賃料の2.9%
- 支出が軽い月
- 17,636円
- 支出が重い月
- 69,336円
物件概要書の「特記事項」を軽く読んでいた。4年後に効いてきたもの
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
概要書の隅に4行だけ書かれていた特記事項。水道代オーナー負担、インターネット代、受水槽の越境。どれも利回りには表れないが、毎月の手残りと出口の難易度に効いていた。
- 特記事項の行数
- 4行
- 水道・ネットの負担
- 月1.4万円ほど
- 未解決の越境
- 覚書のみ
金利を下げたのに月の返済は増えた。借り換えの94万円は、まだ回収できていない
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
ノンバンクの4.05%から信用金庫の3.15%へ借り換えた。金利は下がったのに月の返済は13,029円増えた。残り26.8年を20年に縮めたからだ。費用96万円の回収には41ヶ月かかる計算で、売却まで14ヶ月しかない。
- 借換費用
- 961,705円
- 月返済の変化
- +13,029円
- 回収に必要な期間
- 41ヶ月
満室なのに家賃が入らない。6戸のうち1戸が4ヶ月滞納していた
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
空室はゼロ。それでも入金は満室想定の86%にしかならない月があった。1戸が慢性的に滞納していて、累計17万円は解消しないままだった。空室率では表せない穴が開いていた。
- 滞納の累計
- 172,000円
- 滞納している戸数
- 6戸中1戸
- 入金が止まった月の入金率
- 満室想定の86%
大規模修繕ではない。ただの入退去で、1ヶ月に107万円が飛んだ
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
2025年2月、2戸の原状回復で1,067,300円かかった。その月の収支は96万円のマイナス。しかもこれは大規模修繕ではない。買う前の試算に載っていた大規模修繕200万円は、まだ来ていない。
- 2戸の原状回復
- 1,067,300円
- その月の収支
- −969,660円
- 平常月の手残り
- 約14万円
表面9.85%の築古アパートを4年持って、手元にいくら残ったか
ロフティチェリーNo.1（千葉県船橋市海神 / 木造2階建 6戸 / 築39年）
買うときに見ていた表面利回りは9.85%。実際に手元に残った額を集計したら、取得価格比で3.75%だった。しかも実データが揃っていた10ヶ月の実績は月平均1.4万円しかない。
- 表面利回り
- 9.85%
- 実質利回り（税前）
- 3.75%
- 実績CF（10ヶ月平均）
- 月1.4万円