自分のローン金利を即答できなかった。確定するまでに資料が3枚いった

借り換えの記事を書こうとして、手が止まった。 借り換える前のローン金利がいくらだったか、思い出せない。

記憶で「4%台」と答えた。次に資料を探して「3.9%だったかもしれない」と言い直した。 最終的に精算書が出てきて、4.05%だと分かった。

4年以上持っていた物件の、いちばん基本的な数字である。それが記憶では確定しなかった。

3枚でようやく全体が見えた

資料	分かったこと
購入前のキャッシュフロー計算表	当初 3.9% / 360ヶ月 / 31,840,000円
返済予定表（半年ごと・5通）	2022年4月〜2024年4月は3.900%のまま
一括返済の精算書	借換直前は 4.05%、解約金599,614円

1枚目と2枚目だけを見ていたときは「3.9%からずっと動いていない」と読んでいた。 実際には、2枚目の予定表が2024年12月分で途切れていただけだった。

この借入は変動金利で、見直しは毎年4月1日と10月1日。途切れた先の2024年10月に 金利は上がっていて、それを示す通知を残していなかった。3枚目が出てくるまで、 上がったことに気づけなかった。

変動金利は「借りたときの金利」では追えない

固定なら契約書1枚で足りる。変動は違う。半年ごとに届く通知を全部残していないと、 いま何%なのかが分からなくなる。

しかも金利が変わると、月々の返済額か残債の減り方のどちらかが変わる。この物件では、 気づかないうちに4.05%を払っていた。

金額の記録も抜けていた

同じことが金額でも起きている。

売却の試算をしたとき、繰上返済手数料を580,000円として計算していた。 「借換額の約2%」という概算だ。実際に精算書を見ると599,614円だった。 19,614円のズレである。

金額としては小さい。ただ、この物件の試算には推定値がいくつも混ざっている。 運用キャッシュフローの合計543万円のうち、実データがあるのは 10ヶ月分だけで、31ヶ月分のPLは手元に存在しない。残りは推定と予測だ。

小さなズレでも、積み上げると総利益の数字は動く。

何を残しておけばよかったか

いま同じ物件を買い直すなら、最初からこれを保存する。

• 金銭消費貸借契約書
• 半年ごとに届く返済予定表（変動金利なら全通）
• 借り換えや完済のときの精算書
• 毎月の収支報告書
• 修繕の見積もりと明細（金額の大きいものは相見積もりも）

どれも郵送か管理会社のサイトから取れるもので、特別なことは何もない。 取っておかなかっただけだ。

記録がないと、検証ができない

このサイトでやっているのは、自分の物件の数字を集計して公開することだ。 やってみて分かったのは、記録がないと集計できないという当たり前のことだった。

表面利回りが9.85%で、実質が3.75%で、手残りが月1.4万円だった——という話も、 実データが10ヶ月分しかないうえに成り立っている。もっと長く記録が残っていれば、 違う数字が出ていたかもしれない。

儲かっているかどうかを判断したいなら、まず記録を残すところからになる。