6戸のうち2戸が抜けた。賃料収入は満室の75.6%まで落ちた

6戸の木造アパートを持っていた。満室のときの賃料収入は月316,000円である。

2025年3月から、そこが崩れた。

月	賃料収入	満室比	満室との差
2024年10月〜2025年2月	316,000	100.0%	—
2025年3月	259,291	82.1%	−56,709
2025年4月	239,000	75.6%	−77,000
2025年5月	236,453	74.8%	−79,547

2025年4月の賃料収入は239,000円。満室の75.6%まで落ちた。 月にして77,000円の減である。

2戸抜けたのに、落ちたのは1.5戸ぶん

満室316,000円を6で割ると、1戸あたりの平均賃料は約52,700円になる。2戸抜けたなら単純計算で約105,300円落ちるはずだ。

実際に落ちたのは、いちばん深い2025年5月でも79,547円だった。平均賃料で割ると1.51戸ぶんにしかならない。

理由は2つある。退去が月末や月初でないことと、6戸の賃料が同額ではないことだ。月の途中で抜ければその月は日割りが混ざるし、抜けた戸の賃料が平均どおりとはかぎらない。

だから月次の賃料を見ても「いま何戸空いているか」は逆算できない。戸数で割り切れる形では動かない。稼働率を後から数字だけで復元しようとすると、ここでずれる。

空室が出ても、返済も経費もそのまま出ていく。満室だった2024年12月と並べる。

項目	2024年12月（満室）	2025年3月	2025年4月
賃料収入	316,000	259,291	239,000
経費	−36,896	−56,503	−33,350
返済	−149,990	−149,990	−141,954
差引	129,114	52,798	63,696

平常月に129,114円あった手残りが、52,798円まで落ちている。約4割だ。

支出側で減った費目は、ほぼ管理費しかない。管理費は賃料に連動するので、満室時の10,080円が 2025年4月には7,624円になった。賃料が77,000円減ったのに、支出で減ったのは2,456円である。

清掃費8,800円、振込手数料550円、インターネット、外灯と受水槽の電気代は、部屋が空いていようが同じだけ出る。返済にいたっては1円も変わらない。

なお2025年3月の経費が大きいのは浄化槽保守点検費22,000円が乗っているからで、空室とは関係ない。 2025年4月の返済が141,954円と少ないのは、2025年3月末に借り換えた端境期にあたるためだ。

ここがいちばん厄介だった。2025年5月の収入を科目ごとに分けるとこうなる。

収入合計は417,393円。満室月の316,000円を10万円以上うわまわっている。

だが賃料そのものは236,453円で、この期間でいちばん低い（満室の74.8%）。跳ねているのは退去清算と更新料という一時収入で、しかも退去清算は「人が抜けた」ことの結果だ。

収入合計だけを月次で追っていると、いちばん空いている月がいちばん良い月に見える。 賃料と一時収入を分けずに眺めると、空室はほぼ検出できない。

抜けた部屋はそのままでは貸せない。この物件では201号室と203号室の原状回復（着工・完了・手直し）と、 202号室のエアコン交換が発生している。金額と内訳は入退去だけで107万円が飛んだ話に書いた。

ひとつ注意がいる。この原状回復は、管理会社の収支報告では2025年2月、入出金の明細では2025年5月に計上されている。どちらが実際の発生月なのかを自分は確定できていない。工事の発注・完了と、報告書への計上と、現金が動くタイミングがそれぞれ違うためだ。

空室の記録を月単位でつけるなら、この3つのどれで並べているのかを決めておかないと、あとから自分の数字が読めなくなる。

空室は稼働率で表せる。トップのシミュレーターの稼働率を下げれば、そのぶん収入が減る計算になる。

ただしこの物件では、満室のまま入金が減る月もあった。 6戸のうち1戸が4ヶ月滞納していたためで、そちらは稼働率では表せない。 空室と滞納は別々に開く穴で、同時に開くこともある。

空室を織り込むなら、稼働率を下げるだけでなく、その部屋を貸せる状態に戻す費用と、その間も止まらない返済をセットで見たほうが実態に近い。