管理費は賃料の2.9%。それでも管理会社への支払いは月2万では済まなかった

この物件の管理報酬は賃料の2.9%だった。一般的には5%前後なので、かなり安い。

ただし、管理会社に払う金は定率報酬だけではない。毎月届く収支報告書の 「支出の部」を並べると、月によって4倍近く違う。

月ごとの支出

月度	支出計	内訳
2026年1月	17,636	定率管理8,836 ＋ 日常清掃8,800
2026年4月	19,008	定率管理10,208 ＋ 日常清掃8,800
2025年11月	69,336	上記 ＋ 建物管理5,500 ＋ 給排水設備の保守点検・清掃46,200

※金額は消費税込み

軽い月は17,636円。重い月は69,336円で、約4倍になる。

差の中身は給排水設備の保守点検・清掃46,200円だ。受水槽がある物件なので、 法定の点検と清掃が定期的に発生する。毎月ではないが、必ず来る。

定率報酬だけを見ると安く見える

定率の管理報酬は、賃料に対して2.9%。金額にすると月8,836円〜10,208円だ。 6戸の一棟物を任せてこの額は、確かに安い。

しかし実際に管理会社へ払っているのは、日常清掃8,800円が毎月乗り、 そこに点検や建物管理が不定期で加わる。軽い月でも定率報酬の2倍になっている。

管理会社を比較するときに「管理料◯%」だけを見ると、この部分が抜ける。

運営費を「毎月いくら」で置くと外れる

シミュレーターには運営費の月額を入れる欄がある。この物件で 「月35,000円」と置いて計算していたが、実際は月によって大きく違う。

• 定率管理報酬と日常清掃は、毎月ほぼ固定（1.8万円前後）
• 給排水点検は不定期で4.6万円
• ここに固定資産税、保険料、原状回復が別途乗る

年間で均した額を12で割って入れるのが、いちばん実態に近い。 月次の請求額をそのまま入れると、軽い月を見て楽観する。

安いことと、良いことは違う

2.9%という料率は安い。ただし6戸のうち1戸が4ヶ月分の家賃を滞納していた 状態が続いていたのも事実だ。

督促は管理会社の仕事だが、報酬が安ければそこにかける手間も限られる。 料率の安さと、滞納をどれだけ本気で追いかけてくれるかは、別の話だった。

管理会社を選ぶときに見るべきは料率ではなく、

• 定率報酬以外に何がいくらかかるか（清掃・点検・更新事務）
• 滞納が出たとき、いつ誰が動くか
• 空室が出たとき、募集にどれだけ動くか

このあたりだったと思う。料率が1%違っても年4万円ほどの差でしかない。 滞納が4ヶ月続けば17万円で、そちらのほうがずっと大きい。