設備はまとめて壊れない。順番に壊れる。10ヶ月で221,700円が出ていった

築39年の木造アパートを持っていた。修繕といえば屋根と外壁、あとは入退去の原状回復だと思っていた。実際に出ていったのは、それとは別のものだった。

エアコン、シーリングライト、換気扇、そしてまたエアコン。 設備が順番に壊れていった。

出ていった実額

実データが手元にある2024年8月〜2025年6月の明細から、設備関連だけを抜き出す。

交換だけで221,700円。清掃を足すと230,700円になる。

期間は10ヶ月ほどしかない。その間に4件の交換が、2ヶ月おきくらいの間隔で来ている。まとめて1回ではない。一度払って終わりにならないのが、この費目のいやなところだ。

同じ期間の実績を並べると、金額の意味が変わる。

設備交換の総額が、その期間の手残りを上回っている。 月に直すと手残りが14,294円、設備交換が22,170円だ。手残りの1.55倍が設備に消えている計算になる。

もちろん実績CFのほうには原状回復の107万円も引かれているので、この2つを単純に足し引きして「赤字だ」と言うのは正しくない。それでも、設備という費目ひとつで10ヶ月分の手残りが消える規模になるという事実は変わらない。

月ごとの効き方はこうだ。

平常月は14.5万円ほど残る。エアコンとシーリングライトが重なった2024年9月は、 手残りが16,277円まで落ちた。1台の交換で、その月はほぼ何も残らない。

ここは自分が後から気づいた点だ。

2024年9月のエアコンとシーリングライトは非定期経費として計上されている。ところが 2024年11月の換気扇26,400円は、通常の「経費」に入っている。

つまり収支報告の非定期経費の欄だけを追っていると、換気扇の交換は視界に入らない。その月の経費が少し膨らんだようにしか見えない。設備交換の全体像を出すには、明細を科目まで開く必要があった。

もうひとつ、正直に書いておかなければいけないことがある。

入退去の原状回復で107万円かかった話を別に書いた。あの 1,067,300円の内訳を開くと、67,700円は202号室のエアコン代だ。

だから上の221,700円と107万円を足してはいけない。67,700円は両方に入っている。原状回復としてひとまとめに計上された金額の中に、内装ではなく設備の交換が混ざっていたということだ。

ついでに書いておくと、このエアコン代は明細では2025年5月、収支報告では2025年2月に計上されている。203号室のエアコン清掃9,000円も、明細では2025年6月、収支報告では 2025年3月だ。どちらが正しいのかは自分では確定できていない。金額は動かないが、月次で見るときはずれる。

整理すると、この物件で出ていった修繕系の費用は3つに分かれる。

買う前に業者からもらったキャッシュフロー計算表には、5年目に大規模修繕2,000,000円が計上されていた。設備交換はその200万円とは別枠である。そして大規模修繕のほうは、売却まで1円も使っていない。

原状回復は「誰かが退去したら出る」ので、まだ身構えられる。大規模修繕は「そのうち来る」と分かっている。設備交換だけは、引き金が入居でも退去でもなく、ただ物が古いという理由で来る。予定に置けない。

上の表は2024年8月以降の実データだけで作っている。2022年1月〜2024年7月の31ヶ月は明細が手元に無い。

10ヶ月で4件起きているものが、その前の31ヶ月にゼロだったとは考えにくい。収支報告では推定として非定期経費を合計600,000円置いてあるが、それが設備だったのか原状回復だったのかも分からない。起きたはずのことが、記録が無いというだけで数字に出てこない。

だから221,700円は「4年4ヶ月でかかった設備費」ではない。記録が残っていた10ヶ月ぶんでしかない。実額はこれより大きかったはずだ。

シミュレーターの運営費に管理費と清掃費だけを入れると、この費目はまるごと落ちる。築古を入れるなら、設備の交換分を月あたりで足しておいたほうが実態に近い。