4年4ヶ月で金利は3回動いた。変動で借りるとはこういうことだった

2022年1月31日に決済して、2026年5月に売った。保有は4年4ヶ月。

そのあいだに借入金利は3回動いている。当初は3.900%で、最後に払ったのは3.400%だった。

3回のうち、自分が起こしたのは真ん中の1回（借り換え）だけだ。残り2回は、通知が来て決まっていた。

1回目：3.900% → 4.050%。いつ上がったのか分からない

最初の上昇は、時期が確定できない。

手元にあるのは購入前のキャッシュフロー計算表（当初3.9% / 360ヶ月）、半年ごとの返済予定表（2022年4月〜2024年4月は3.900%）、そして2025年3月の一括返済精算書（4.05%）の3枚だけだ。

この借入の金利見直しは毎年4月1日と10月1日だった。2024年10月1日の見直しで上がったと考えるのが自然だが、それを示す通知は残っていない。 予定表は2024年12月分で途切れており、その先の記録が無い。

2022年1月〜2024年7月の31ヶ月は収支のデータそのものが手元に無い期間でもある。金利についても同じで、この記事で書ける「1回目」は、上がったという事実と、上がった後の数字だけだ。

もうひとつ、この1回目には特徴がある。

	金利	月返済
上昇前	3.900%	149,990
上昇後	4.050%	149,990

同じだ。 金利が上がったぶんは、月々の返済額ではなく元本の減り方に回っている。

通帳を見ても、収支報告を見ても、引き落とされる金額は149,990円のまま変わらない。上がったことに気づく手がかりが、口座側には出てこない。自分の金利を即答できなかったのはそのためで、記憶を頼りにしたからというより、何度も動いたうえに動いた形跡が返済額に出なかったからだった。

2025年3月31日、三井住友トラストL&F（ノンバンク）から巣鴨信用金庫へ借り換えた。

4.050% → 3.150%。0.90%下げている。

ただしこれは無料ではなく、借換費用として96万円かかっている。その回収計算は別の記事に書いたので繰り返さない。ここで押さえておきたいのは、この0.90%が「手に入れた金利」ではなかったということだ。

借り換えのちょうど1年後、2026年4月22日適用で3.150%から3.400%に上がった。

0.90%下げたはずが、1年で0.65%まで戻っている。下げ幅の28%が1年で失われた計算になる（0.25 ÷ 0.90）。

149,990 → 163,019 → 166,524。並べると単調に増えているが、この3つを比べても金利の話にはならない。

借入額も返済期間も違う。 借り換えのときに30年を20年へ縮めているので、金利が下がっているのに返済は増えている。月返済額の変化を金利の変化として読むと、事実と逆の結論になる。

金利の影響がそのまま出ているのは最後の1組だけだ。借入額も残り期間も同じで、変わったのは金利だけ。

0.25%の上昇＝月3,505円、年42,060円。 これがこの物件で観測できた、金利変動の実額である。

3.400%が適用されたのは2026年4月22日。166,524円になったのは2026年5月21日の返済分からで、その翌月には売っている。

上がった金利で払ったのは1回だけだ。 売ったからそうなっただけで、持ち続けていれば166,524円が続いていた。

4年4ヶ月やってみて分かったのは、これだった。

変動金利で借りるというのは、低い金利を手に入れることではなく、そのときの水準を借り続けるということだった。

借りる時点で決まるのは最初の1回ぶんの水準でしかない。あとは貸し手の見直しに従って、こちらの都合と無関係に動く。3回のうち2回は、自分が何も判断していない。通知が来て、返済額が変わっていた。

そして動くのは返済だけだった。この物件の満室想定家賃は保有期間を通じて月320,000円のままで、金利が上がったから家賃を上げたということは一度もない。収入側は固定で、支出側だけが変動する。

固定されていたのは金利ではない。買うときに自分が立てた「これくらいなら返せる」という想定のほうが、ずっと固定されたままだった。

シミュレーターに金利を入れるとき、その数字は「これから何年もこの値である」という前提になっている。実際にはそこが動く。