受水槽と浄化槽がついていた。法律で決まっている点検だけで年7.7万円が出ていく

この物件には受水槽と浄化槽がついていた。買うときは設備の一項目として見ていた。

設備がついているというのは、法律で決まった点検が毎年ついてくるということだった。入退去とも稼働率とも関係なく、建物にそれがある限り発生する。

3件で77,200円

手元の入出金明細から、法定点検にあたるものを拾う。

3ヶ月に固まっているが、これは明細上の計上月だ。管理会社の収支報告書と明細では計上月がずれることがあるので、年のどこかで3件出ているという読み方をしている。

貯水槽の46,200円は、管理会社の収支報告書では2025年11月にも同額で出ている。年1回のサイクルで必ず来る費用だ。

この3ヶ月の賃料収入と並べる。

満室想定は月320,000円だ。2025年3月は賃料が259,291円まで落ちている。それでも浄化槽の保守点検22,000円はそのまま出た。翌4月の賃料は239,000円だった。

収入が2割落ちても、法定点検の請求額は1円も変わらない。 稼働率を掛けて経費を減らすような計算をしていると、ここが合わなくなる。

受水槽はポンプで水を上げるので、電気も食う。明細には毎月「電気」の行が2本あり、備考に「おそらく受水槽」「おそらく外灯」と書いてある。

明細に残っているのは2024年1月〜2025年6月の18ヶ月ぶんだ。

用途	最小	最大	18ヶ月平均
おそらく受水槽	4,044	8,995	6,569
おそらく外灯	1,539	2,041	1,726

直近12ヶ月（2024年7月〜2025年6月）の合計は、受水槽が90,035円、外灯が21,494円。 合わせて111,529円、月平均9,294円だ。

正直に書くと、備考が「おそらく」なのは何の電気代なのかを自分で確定できていないからだ。 4年持っていて、メーターがどこについていて何を動かしているのかを一度も確認しなかった。金額の大きさから受水槽と外灯だろうと推定しているだけで、根拠は持っていない。

この物件の年間の手残りは税前で約1,464,000円。そのうち188,729円、12.9%が設備がついていることだけで消えている。法定点検だけに絞っても5.3%だ。

取得価格3,900万円に対して0.48%にあたる。表面利回り9.85%のうち、 0.48ポイントがここで削られている計算になる。法定点検の77,200円だけなら0.20ポイント。

シミュレーターの運営費に管理費と清掃費しか入れていないと、この分が丸ごと抜ける。月額で置くなら、188,729円を12で割った15,727円を上乗せしておくほうが実態に近い。

受水槽についてはもうひとつ問題があって、隣地に越境している。建替時に調整するという覚書があるだけで、解決はしていない。

ただ、それは出口のときに効いてくる話だ。保有しているあいだ毎年確実に効いてくるのは、越境ではなく点検費のほうだった。