表面9.85%の築古アパートを4年持って、手元にいくら残ったか

千葉県船橋市に木造2階建6戸のアパートを1棟持っている。築39年、取得価格は約3,900万円。 買ったときに見ていた数字は表面利回り9.85%だった。

4年持って、実際に手元にいくら残ったのかを集計した。結論を先に書くと、 表面9.85%に対して実質は3.75%だった。しかもそれは税を引く前の数字だ。

表面と実質のあいだに何があるか

満室想定の年間家賃は384万円。ここから順に引いていく。

項目	金額
年間家賃（満室想定）	3,840,000
年間経費（実績平均）	−約420,000
年間返済	−約1,956,000
年間の手残り（税前）	≒ 1,464,000

取得価格3,900万に対して1,464,000円。実質利回りは3.75%になる。表面9.85%との差は、 広告の誇張ではない。経費と返済という、誰が買っても発生する内訳で消えている。

もっと悪い数字がある

上の1,464,000円は「年間の平年ベース」だ。実際に手元のデータで検証できる期間の実績は、 もっと低い。

実データが存在する2024年8月〜2025年5月の10ヶ月で、実績CFの合計は142,937円。 月平均にすると1.4万円しかない。月収入32万に対して、ほとんど何も残っていない。

主因は2025年2月に発生した約107万円の大型修繕だ。単月で見れば特殊要因だが、 築39年の木造でこれが起きたという事実そのものが、この物件の性質を示している。 原状回復も複数戸で発生していて、201・203号室で約100万、103号室で約50万かかった。

4年持ってわかったこと

表面利回りは「買う前に比較する指標」でしかない。 持ったあとに効いてくるのは、 空室、経費、返済、そして予測できない修繕だ。とくに築古は最後の項目が読めない。

そして、これは自分の落ち度だが、保有4年超で31ヶ月分のPLデータが手元になかった。 自分の投資が儲かっているのかを正確に評価できていなかったということだ。今回集計して 初めて「月1.4万」という数字が出てきた。

このサイトを作ったのは、同じ計算を誰でもできるようにするためだ。 シミュレーターに自分の条件を入れれば、表面利回りが手残りまで削られていく過程が そのまま出る。

数字を出す理由

不動産投資の情報は、物件を持っていない人が書いたものが多い。表面利回りだけを見せて、 経費と返済と税を引いたあとに何が残るかを書かない。

自分の物件の数字は、正直に言って自慢できるものではない。それでも出すのは、 買う前に知りたかったのはこの数字だったからだ。