満室なのに家賃が入らない。6戸のうち1戸が4ヶ月滞納していた

この物件は売却するまで満室で回っていた。空室はない。それでも、毎月の入金が満室想定に 届かない月があった。

6戸のうち1戸（0101号室）が、家賃を払っていなかった。

入金の推移

管理会社から届く収支報告書を並べる。満室想定の月額は320,000円だ。

月度	収入計	滞納の累計	実際の送金額
2025年11月	277,000	86,000	207,114
2026年1月	277,000	172,000	258,814
2026年4月	320,000	172,000	300,442

2025年11月と2026年1月は、収入計が277,000円しかない。満室想定より43,000円少ない。 これが0101号室の家賃だ。入金率にすると満室想定の86%になる。

滞納は2025年10月分から始まっている。2026年1月時点で25年10月・11月・12月・26年1月の 4ヶ月分が未収になった。

累計17万円で止まっているが、解消はしていない

2026年4月の報告書を見ると、滞納の累計は172,000円のまま変わっていない。 数字だけ見ると止まったように見える。ただし中身が入れ替わっている。

時点	滞納している月
2026年1月	25年10月・11月・12月・26年1月
2026年4月	25年12月・26年1月・2月・4月

25年10月と11月の分は、遅れて入った。かわりに26年2月と4月の分が新しく滞った。 払ったり払わなかったりを繰り返しながら、常に4ヶ月分遅れている状態だ。

2026年4月の収入計が320,000円と満額になっているのも、26年3月分の遅延入金が 入ったからで、その月の家賃が入ったわけではない。数字を月単位で見ると 実態を見誤る。

空室率では表せない

トップのシミュレーターには稼働率の入力がある。空室が出れば、その分だけ 収入が減るという計算だ。

滞納はそこに入らない。部屋は埋まっていて、契約も生きていて、それでも金が入らない。 しかも空室と違って、次の入居者を入れることもできない。出ていってもらうまでは その部屋は塞がったままだ。

満室稼働率100%という数字は、家賃が入っていることを意味しない。

表面利回りの分母には入っている

買うときに見た表面利回り9.85%は、満室想定の年間家賃3,840,000円を使って計算されている。 実際には、そのうち43,000円×数ヶ月ぶんが入ってこない。

年間で見れば数十万円の差だ。実質利回りが3.75%という 計算も、家賃が全額入る前提で置いている。滞納を織り込めば、さらに下がる。

管理会社に任せきりにしていた

督促は管理会社の仕事だ。この物件の管理報酬は賃料の2.9%で、相場より安い。 安いこと自体は良いが、滞納が4ヶ月続いている状態を自分が把握していなかったのは 別の問題だった。

収支報告書は毎月届いていて、滞納額の欄もある。見ていなかっただけだった。

築古の一棟物を持つなら、修繕と同じくらい滞納も起きる前提でいたほうがいい。 そして、起きたときに動くのは管理会社だ。誰に任せているかで結果が変わる。