築39年の木造アパートで、1ヶ月に107万円の修繕が出た

築39年の木造アパートを持っている。2025年2月の収支報告を見たら、非定期の修繕費が 1,067,300円計上されていた。

その月の収支はこうなった。

項目	金額
収入	316,000
経費	−68,370
非定期経費（修繕）	−1,067,300
返済	−149,990
差引	−969,660

1ヶ月で96万円のマイナス。平常月の手残りは約14万円なので、7ヶ月分以上が 1ヶ月で消えたことになる。

修繕は「たまに」ではなく定期的に来る

この物件で発生した非定期の支出を並べる。2022年1月〜2024年7月は手元にデータがなく推定値、 2024年8月以降が実績値だ。

時期	金額	種別
2023年6月	380,000	推定
2024年3月	220,000	推定
2024年9月	127,600	実績
2025年2月	1,067,300	実績

4年で約180万円。年平均にすると45万円だ。年間の手残りが約146万円（税前）の物件で、 毎年45万円が修繕に消えている計算になる。

これとは別に、退去のたびに原状回復が発生する。201号室と203号室で約100万円、 103号室で約50万円かかっている。

表面利回りの計算には入っていない

買うときに見ていた表面利回りは9.85%だった。この数字に修繕費は入っていない。 入るはずもない。いつ、いくら出るかが誰にも分からないからだ。

築古を買うということは、この読めない支出を引き受けるということだった。 シミュレーターの「運営費」に平常時の管理費だけを入れて計算すると、実態より よく見える。修繕の年平均を足して入れたほうが現実に近い。

手元に残っていない記録

この物件では、2022年1月〜2024年7月の31ヶ月分のPLデータが手元にない。 上の表で「推定」としたのはそのためだ。実額がいくらだったのか、いまとなっては分からない。

修繕についても同じで、どの工事にいくらかかり、どういう見積もりを経て決めたのかを 残していなかった。100万円規模の支出を、後から検証できない状態にしていたということだ。

築古を持つなら、修繕は「たまに起きる事故」ではなく経常的なコストとして扱ったほうがいい。 そのためには記録がいる。いまは収支報告書を毎月保存するようにした。